ẢNH
Trang chủPháp luật về đất đai qua các thời kỳ
Thứ Năm, 11 tháng 4, 2019
1. Chế định sở hữu đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ
1.1.
Giai đoạn từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987
Từ bản Cương lĩnh đầu
tiên năm 1930, Đảng ta đã nhận định “Có đánh đổ đế quốc chủ nghĩa mới phá được
cái giai cấp địa chủ và làm Cách mạng thổ địa được thắng lợi”. Xuất phát từ nhận
định đúng đắn này, Đảng ta đã giương cao khẩu hiệu “Tịch ký hết thảy ruộng đất
của bọn địa chủ ngoại quốc, bốn xứ và các giáo hội, giao ruộng ấy cho trung và
bần nông”. Trong Luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định “Quyền sở hữu
(QSH) ruộng đất thuộc về chánh phủ công nông”.
Sau Cách mạng tháng
Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới,
các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí
Minh đã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất các đồn điền, trại ấp
vắng chủ cho nông dân. Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban
hành Luật Cải cách ruộng đất. Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ,
cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH của họ trên những diện tích
đất đó. Năm 1954, Miền Bắc hoàn toàn giải phóng, đất nước ta tạm thời chia cắt
thành hai miền. Năm 1955 đến năm 1957, nhiều làng xã ở miền Bắc, miền Trung còn
tồn tại phần lớn ruộng đất công bao gồm quan điền (ruộng thuộc SHNN) và các loại
ruộng công của làng. Những diện tích này hình thành từ nhiều nguồn gốc, lịch sử
khác nhau. Những đất này do các cá nhân hiến, tiến cúng dưới nhiều hình thức:
làm phúc, đặt hậu hoặc do khai phá tập thể hoặc là trong quỹ đất của làng. Cả
hai loại ruộng đất trên được các làng xã sử dụng theo quy tắc trong Hương ước của
làng. Hoa lợi thu được từ những diện tích này, họ dành cho việc thờ cúng, lễ hội
làng, tặng đồ vật cho những người đi lính, đi phu, cho những người già không
nơi nương tựa, cho trẻ em mồ côi... Lợi tức còn lại, làng sẽ chia đều cho các
thành viên là nam giới từ 18 đến 60 tuổi. Làng nào giàu có thì chia cho cả những
người từ 15 tuổi đến 18 tuổi. Cứ khoảng 3 năm đến 6 năm thì diện tích ruộng này
lại được chia lại một lần. Việc sử dụng, chia cấp ruộng đất công lúc đầu được
các giai tầng xã hội đồng tình ủng hộ, vì dân có đất để cày cấy và không phải
đi thuê của địa chủ, đồng thời, khi cần các chi phí cho cộng đồng thì người dân
không phải đóng góp vì đã có các khoản ruộng đất phục vụ cho thờ cúng và chi
phí hành chính. Các quan lại trong làng cũng đồng tình vì họ có quyền lợi từ cả
hai loại ruộng đất đó. Vì vậy, qua nhiều đời, ruộng đất công làng xã không bị
xâm phạm. Các Hương ước của các làng quy định về thể lệ sử dụng, chia cấp ruộng
đất, xử phạt, tạo ra sự công bằng. Từ năm 1954-1957, Đảng và Nhà nước chủ
trương thực hiện khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh và phấn đấu hoàn thành
những nhiệm vụ của cách mạng dân tộc dân chủ. Với khẩu hiệu người cày có ruộng,
Đảng và Nhà nước ta đã hoàn thành Cải cách ruộng đất với một loạt các biện pháp
giúp nông dân sau khi được chia ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác đã từng
bước khôi phục nền kinh tế nông nghiệp. Với chính sách này, trong xã hội có rất
nhiều các thành phần kinh tế, nhiều cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Mỗi
một chủ thể, một thành phần kinh tế tương ứng với một hình thức SHĐĐ, tài sản
nhất định. Điều 11 Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng
hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau:
SHNN tức là SHTD; sở hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu
của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc. Từ quy định QSH về
tư liệu sản xuất của nông dân, của những người làm nghề thủ công và những người
làm nghề riêng lẻ và các nhà tư sản dân tộc, Nhà nước đã bảo hộ QSH về đất đai.
Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang...
mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi Nhà nước cần lấy
ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị
lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và
sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy.
Điều lệ số 599-TTg về cải
cách ruộng đất ở ngoại thành ngày 09/10/1955 quy định, tất cả những ruộng đất ở
ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng mua thuộc phạm vi hoặc mở rộng thành
phố hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều thuộc QSH của Nhà nước. Những ruộng
đất này không phân phát hẳn cho nông dân mà chỉ “cấp đất tạm thời” để họ có đất
cày cấy. Toàn bộ số ruộng đất được cấp không được cầm, bán hoặc bỏ hoang. Ủy
ban hành chính (UBHC) thành phố sẽ phát giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất
cho họ2. Trong cải cách ruộng đất, khi Chính phủ trưng thu hoặc trưng mua ruộng
đất của các tôn giáo để chia cho nông dân thì sẽ để lại cho nhà thờ, nhà chùa,
thánh thất... một số ruộng đất đủ cho việc nuôi sống các nhà tu hành và thờ
cúng. Số diện tích để lại do nông dân địa phương đề nghị (bình nghị) và do
chính quyền cấp tỉnh chuẩn y. Những quy định này đã thể hiện rất rõ việc Nhà nước
thừa nhận QSH ruộng đất của các tổ chức tôn giáo ở Việt Nam3. Những người làm
công cho nhà thờ, nhà chùa cũng được chia một phần ruộng đất như những nông dân
khác.
Để tiến hành công cuộc
cải tạo xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhằm cải tạo những quan hệ sản xuất không XHCN
thành quan hệ sản xuất XHCN, văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III Đảng Lao động Việt
Nam có quy định về việc cải biến chế độ sở hữu cá thể và chế độ sở hữu tư bản
chủ nghĩa về tư liệu sản xuất thành các hình thức khác nhau của chế độ sở hữu
XHCN4. Đảng và Nhà nước ta chủ trương vừa bảo hộ những tư liệu sản xuất của người
lao động riêng lẻ được quy định cụ thể trong Hiến pháp năm 1959, vừa cải tạo nền
kinh tế cá thể theo con đường hợp tác hóa XHCN (Điều 14, 15, 16, 18 Hiến pháp
năm 1959) dựa trên chế độ sở hữu tập thể về tư liệu sản xuất và lao động tập thể
của xã viên. Nhà nước luôn khuyến khích nông dân tham gia vào hợp tác xã (HTX)
nông nghiệp. Mô hình HTX sản xuất nông nghiệp được chia ra hai cấp bậc: bậc thấp
và bậc cao. Trong đó, HTX sản xuất nông nghiệp sản xuất bậc thấp là hình thức
quá độ để phát triển thành HTX sản xuất nông nghiệp bậc cao. Theo Thông tư số
449-TTg ngày 17/12/1959 về việc ban hành Điều lệ mẫu HTX sản xuất nông nghiệp bậc
thấp, ruộng đất được chia ra thành các loại sau: ruộng đất được Nhà nước cho
phép khai phá thêm; ruộng đất được Nhà nước giao cho sử dụng; ruộng đất do xã
viên góp vào khi vào HTX.
Việc khai thác đất
hoang để phát triển diện tích sản xuất được Nhà nước khuyến khích, nhưng không
được tự ý khai hoang, khoanh vùng để làm của riêng và đất khai hoang đó phải được
Nhà nước cho phép. Đất hoang đã khai phá sau khi được UBHC tỉnh chấp nhận sẽ
thuộc QSH tập thể của HTX. Khi khai hoang phải lựa chọn những thửa đất nào
thích hợp để trồng trọt, chăn nuôi có ích. Nhà nước ưu tiên, khuyến khích trồng
một số loại cây công nghiệp quan trọng phù hợp với chất đất như thuốc lá, bông,
cao su, cà phê. Bên cạnh đó, Nhà nước còn căn cứ vào quy mô và quy hoạch của từng
tổ chức để triển khai khai hoang và phân phối đất đai cho hợp lý. Vùng đất rộng
lớn thì dành cho nông trường quốc doanh quản lý. Vùng đất tương đối nhỏ thì tùy
từng trường hợp dành cho nông trường địa phương hoặc HTX nông nghiệp.
Nhà nước còn yêu cầu
khi khai hoang, đơn vị khai hoang phải tôn trọng quyền lợi, phong tục tập quán
của nhân dân, phải điều tra, nghiên cứu kỹ kế hoạch, tránh phạm phải đất đai,
đường sá, mồ mả của đồng bào. Trong trường hợp cần thiết, phải dựa vào các đơn
vị, cơ quan để đáp ứng quyền và lợi ích của đồng bào, phải dựa vào các cơ quan
đoàn thể để vận động đồng bào đồng ý, ủng hộ và phải giải quyết thỏa đáng ý
nguyện của họ5. Ruộng đất được chia lại, người chủ ruộng có thể đưa vào HTX hoặc
không đưa vào HTX. Các xã viên được chia ruộng đất 5% để phát triển kinh tế hộ
gia đình. Ruộng đất 5% này đã giúp ổn định cuốc sống gia đình xã viên và duy
trì mô hình HTX6. Ngoài ra, ruộng đất của người dân còn được Nhà nước công nhận
QSH hợp pháp. Các diện tích ruộng đất của đồng bào là nhân dân lao động bị cưỡng
ép di cư vào Nam mà họ đã đưa vào HTX trước khi di cư thì vẫn được Nhà nước
công nhận QSH thuộc về người đã di cư vào Nam, HTX chỉ có quyền sử dụng khi họ
vắng mặt. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu và duy trì ổn định
trật tự xã hội, phát triển kinh tế nông nghiệp, Nhà nước đã nghiêm cấm việc mua
bán trái phép ruộng đất, mọi hành vi phá hoại đất đai làm mất diện
tích ruộng đất, làm giảm bớt độ màu mỡ của đất và bỏ hoang hóa ruộng đất. Nhân
dân có nhu cầu đổi ruộng, chuyển nhượng ruộng giữa các HTX nông nghiệp với nhau
trong phạm vi huyện phải được UBHC huyện cho phép. Nếu diện tích ruộng đổi,
chuyển nhượng khác huyện thì phải được UBHC tỉnh, thành phố cho phép. Đối với
hoạt động trưng dụng ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã có Thể lệ tạm thời quy định
rõ, khi trưng dụng đất trong nhân dân để dùng vào việc xây dựng những công
trình do Nhà nước quản lý phải căn cứ vào những điều kiện: một là, việc trưng dựng
đất phải đảm bảo kịp thời và diện tích cần thiết cho công trình xây dựng, không
được trưng dụng thừa; hai là, tận dụng đất hoang để hạn chế việc trưng dụng vào
ruộng đất của nhân dân. Khi cần lấy diện tích ruộng đất công do nhân dân sử dụng
thì cơ quan cần ruộng đất phải báo cho người sử dụng ruộng đất biết trước khi
làm thời vụ; ba là, Nhà nước có những biện pháp thích hợp giúp đỡ những người bị
trưng dụng ruộng đất tiếp tục sinh sống. Nhà nước bồi thường, phân cho họ diện
tích đất khác để họ cày cấy, giúp công ăn việc làm cho họ, chờ họ thu hoạch hoa
màu xong...; bốn là, Nhà nước hết sức tránh những nơi dân cư đông, nghĩa trang
liệt sĩ, nhà thờ, nhà chùa, ruộng đất của các tổ chức tôn giáo. Trường hợp đặc
biệt phải làm vào những nơi đó thì phải bàn bạc kỹ với nhân dân địa phương, với
đại biểu của tổ chức tôn giáo. Nếu ruộng đất trưng dụng thuộc một HTX thì phải
đưa ra bàn bạc tại đại hội xã viên. UBHC tỉnh sẽ căn cứ vào các ý kiến đó để
quyết định bồi thường; năm là, giữ gìn, bảo tồn những danh lam thắng cảnh trong
khu vực xây dựng. Trường hợp không thể giữ gìn thì phải được Bộ Văn hóa đồng ý
và trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Nếu ruộng đất dùng vào việc xây dựng
và kiến thiết cần di dời mồ mả đi nơi khác thì cơ quan cần ruộng đất phải thông
báo cho người có mồ mả biết. Đồng thời phải định thời hạn cho họ dời mồ mả đi
chỗ khác. Căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của từng địa phương
mà giúp họ một số tiền phù hợp để làm phí tổn di chuyển. Nếu là mồ mả không có
chủ thì cơ quan cần ruộng đất phải có trách nhiệm dời đi một cách chu đáo; sáu
là, ruộng đất đã trưng dụng thuộc QSH của Nhà nước, trong trường hợp vì lý do
gì mà không xây dựng nữa hoặc không sử dụng, có thể thỏa thuận với người có ruộng
đất để trả lại toàn bộ hoặc một phần ruộng đất cho họ. Trường hợp số ruộng đất
còn để lại cho người bị trưng dụng quá ít và người này muốn chuyển đi nơi khác
làm ăn thì theo đề nghị của họ, UBHC tỉnh, thành phố hoặc Khu có thể chuẩn y
trưng dựng cả số ruộng đất còn lại.
Nguyên tắc Nhà nước bảo
hộ QSH về đất đai còn ghi rõ trong Nghị quyết số 125-CP của Chính phủ ban hành
ngày 28/06/1971 về tăng cường công tác quản lý ruộng đất: “ruộng đất, ao hồ, đồng
cỏ của HTX sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan đơn vị khác
và của cá nhân được Nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất đều được
pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm”.
Để bảo vệ QSH XHCN về đất
đai trong giai đoạn đó, Pháp lệnh số 147- LCT ngày 11/9/1972 khẳng định: “Rừng
và đất rừng thuộc sở hữu của Nhà nước, tức là của toàn dân, không ai được xâm
phạm’’7. Để tăng cường quản lý ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số
231-TTg ngày 24/4/1974 tạm thời đình chỉ việc lấy ruộng đất trồng trọt để xây dựng.
Nếu có nhu cầu cấp bách phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Việc sử dụng ruộng
đất trái với những quy định của pháp luật sẽ bị thu hồi và trả lại cho sản xuất.
Qua các cuộc kháng chiến
chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, các quy định về SHĐĐ vẫn được Nhà nước bảo vệ
trong thời kỳ kinh tế bao cấp. Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả
nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội, một dấu mốc quan trọng
về chính sách đất đai được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày
25/09/1976 của Chính phủ:
- Nhà nước tiến hành quốc
hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài. Đối với từng trường hợp
cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét có bồi thường hay không bồi thường.
- Nhà nước trực tiếp quản
lý, sử dụng tất cả các loại ruộng đất cho đến ngày công bố các chính sách này
mà còn bỏ hoang ruộng đất không có lý do chính đáng.
- Thu hồi toàn bộ ruộng
đất thuộc sở hữu quốc gia, ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc,
của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy quyền, cầm đầu tổ chức phản động, của bọn gián
điệp, tay sai đế quốc. Thu hồi đất do bọn sĩ quan và nhân viên ngụy quyền dựa
vào quyền thế cưỡng đoạt hoặc cưỡng mua của nông dân; ruộng đất “công quản” của
bọn ngụy quyền trước đây từ ấp xã trở lên; ruộng đất của địa chủ, phú nông đã
bán cho Mỹ, ngụy nhưng thực tế họ vẫn để sử dụng. Khi tịch thu ruộng đất sẽ để
lại cho mỗi người trong gia đình địa chủ sống ở nông thôn một số ruộng đất nhất
định, nhưng không quá mức bình quân chiếm hữu ruộng đất của một nhân khẩu nông
nghiệp ở địa phương, để tạo điều kiện cho vợ con, bản thân họ làm ăn và lao động
cải tạo.
- Nhà nước cho phép địa
chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng. Riêng đối với giáo hội, đền chùa,
những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ lại một phần ruộng
đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà thờ, chùa, thánh
thất. Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh
thu tô hiến ruộng. Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì UBHC thành phố, tỉnh
ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người. Gia
đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội
để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân
trong xã.
- Nhà nước cho phép các
nhà kinh doanh nông nghiệp được tiếp tục kinh doanh trên các đồn điền trồng cây
công nghiệp và cây ăn trái, nhưng họ phải kinh doanh theo đúng chính sách và kế
hoạch của Nhà nước, khi cần, Nhà nước sẽ tiến hành công tư hợp doanh.
- Nhà nước tuyên bố phải
chấm dứt việc phát canh thu tô, xóa bỏ các món nợ mà nông dân vay địa chủ dưới
bất cứ hình thức nào và cho phép tư nhân thuê mướn nhân công trong kinh doanh
nông nghiệp.
Hiến pháp
năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD8, thuộc về dân tộc Việt Nam.
Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành trung ương Đảng, Đảng
và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981,
chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống
pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc
SHTD, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường,
lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội
và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”9. Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất
đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực
sản xuất cho nền kinh tế.
Có thể thấy rõ, trong
giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến ngày 30/4/1975 thống nhất đất nước,
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta quy định sở hữu đa cấp độ
- trong đó có sở hữu công và tư nhân - về đất đai. Năm 1960, miền Bắc thực hiện
phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất vào làm ăn tập thể,
nhưng chế định sở hữu đất đai vẫn theo các quy định của Hiến pháp 1959. Đến năm
1987, Luật Đất đai ra đời, quy định “đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất
quản lý” theo tinh thần Hiến pháp 1980.
1.2.
Giai đoạn từ sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước
Năm 1986, Đại hội Đại
biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Ngày 5/4/1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ra đời, đi vào đời sống và
từng bước tháo gỡ khó khăn trong sản xuất, kinh doanh; “cởi trói” và giải phóng
năng lượng sản xuất cho người nông dân. Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho
Luật Đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm rộng “đất đai thuộc SHTD, QSDĐ thuộc
về NSDĐ”. Năm 2003, Luật Đất đai 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai 2003.
Từ Luật Đất đai năm
1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001),
tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), chúng ta thấy, pháp
luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật
này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho NSDĐ10. Từ các quyền
chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất (như Điều 105, 106
Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009). Nghị quyết Hội nghị lần thứ
VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi
mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc SHTD
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992
(sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai
thuộc SHTD do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu11. Nhưng chúng ta nhận thấy, thực
chất NSDĐ đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho
phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ
pháp luật cho phép. Vấn đề định đoạt QSDĐ hạn chế còn được thể hiện thông qua
quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, hay góp vốn bằng QSDĐ.
Cơ chế quản lý đất
đai cũng được đổi mới, đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế, chính sách đất đai đã được
thể chế hóa. NSDĐ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, được Nhà nước công nhận QSDĐ,
được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng QSDĐ để
sản xuất, kinh doanh12. NSDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất đai,
bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất và NSDĐ trả lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất.
Những chính sách quan trọng trong thời kỳ này là:
Thứ
nhất, Nhà
nước không thừa nhận việc đòi lại đất được giao theo quy định của Nhà nước cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam. Đây là quy phạm pháp luật về xử lý các quan
hệ đất đai tồn tại trong các diễn biến lịch sử đất nước. Nhà nước không bảo hộ
những vấn đề phát sinh, tồn tại đã xảy ra, những bất hợp lý trong giai đoạn lịch
sử trước đây. Đây chính là biện pháp hạn chế, tránh những xáo trộn về tình hình
trật tự đất đai trong cả nước.
Thứ
hai, hướng
tới sự bình đẳng cho phụ nữ, Luật Đất đai năm 2003 đã đưa yếu tố lồng ghép giới
vào trong luật. Vấn đề này cũng đã được cụ thể hóa trong Luật Hôn nhân và gia đình
năm 2000 “1. QSDĐ mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ
chồng. QSDĐ mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn được thừa kế riêng chỉ
là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở
hữu chung hợp nhất; 2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng
mà pháp luật quy định phải đăng ký QSH phải ghi tên cả vợ và chồng”13.
Tại Nghị định số
70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm
2000 quy định “tất cả những giấy tờ, đăng ký tài sản gia đình bao gồm cả QSDĐ
và QSH nhà ở phải được ghi cả tên vợ và chồng”. Do bất động sản thuộc tài sản
chung của vợ, chồng tương tự như QSDĐ, nhà ở gắn liền với QSDĐ ở nên Điều 5 của
Nghị định số 70/2001/NĐ-CP còn quy định: Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu
chung của vợ, chồng đã đăng ký QSH mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ,
chồng có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp lại giấy tờ đăng ký QSH tài sản đó để
ghi tên cả vợ và chồng. Nếu vợ, chồng không yêu cầu cấp lại giấy đăng ký tài sản
thì tài sản đó vẫn thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Trong trường hợp vợ, chồng
ly hôn hoặc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì bên được chia phần
tài sản bằng hiện vật đã đăng ký QSH hoặc quyền sử dụng mà có ghi tên vợ và chồng
có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy tờ đăng ký QSH hoặc quyền
sử dụng tài sản.
Thứ
ba,
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có
chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho
lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và
chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa14.
Nghị quyết Đại hội Đảng
IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường
QSDĐ trong thị trường bất động sản. Vấn đề SHĐĐ và đầu tư tài sản có trên đất
đã được Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện thông qua các chính sách tạo lập đồng
bộ các yếu tố của thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng
XHCN “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả QSDĐ theo
quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam
ở nước ngoài tham gia đầu tư”15. Đây là chính sách thể hiện quyền lực tối cao của
Nhà nước về SHĐĐ, chi phối và làm ảnh hưởng chủ yếu đến QSDĐ của cá nhân, tổ chức
khi tham gia vào thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 2003
được ban hành và tiếp sau đó, nhiều chính sách pháp luật được từng bước thể chế
hóa, điển hình như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Từ Điều 59 đến Điều 66) các quyền của NSDĐ được
cụ thể hóa hơn; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (đã được thay thế bằng Nghị định số
105/ NĐ-CP/2009 của Chính phủ); Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích cộng đồng, lợi ích quốc gia, mục đích
an ninh, quốc phòng; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc quy định
chia đất cho hộ gia đình cá nhân “có gần, có xa - có tốt, có xấu” đã làm cho ruộng
đất phân tán, manh mún, rất khó khăn khi đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng ở nhiều
nơi. Nhưng mặt khác, việc phân tán ruộng đất lại có thể phân tán rủi ro khi mùa
màng có sâu bệnh, giúp đa dạng hóa sản suất, phát triển sự phong phú các nguồn
lực hiệu quả cho xã hội...
Trên thực tế, một số chủ
trương, chính sách quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hóa. Các
chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chưa thuyết phục nhân
dân và rất khó áp dụng trong thực tiễn. Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều,
nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ16.
Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở thì có các quyền và nghĩa vụ
theo quy định tại Điều 129 và Điều 126 Luật Nhà ở năm
2005; Điều 105, 107 Luật Đất đai năm 2003. Năm 2009, Quốc hội đã sửa Khoản 2 Điều
121 Luật Đất đai năm 2003 để tăng thêm quyền cho thuê, ủy quyền quản lý đối với
nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. Như vậy, so với quy định hiện hành thì quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tăng
thêm 2 quyền, nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài bị hạn chế hơn 2 quyền đó là quyền bảo lãnh, góp vốn đầu tư bằng
tài sản là nhà ở gắn liền với QSDĐ ở: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc các đối tượng quy định tại Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật
Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai có QSH nhà ở gắn liền với QSDĐ ở
tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với QSDĐ ở tại Việt Nam”17.
Nghị quyết số 48-NQ/TW của
Bộ Chính trị ban hành năm 2005 đã mở ra một hướng đi thúc đẩy sự phát triển của
kinh tế thị trường và bảo vệ tốt hơn các quyền và lợi ích hợp pháp của người
dân. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định về chuyển QSDĐ, từ Điều 688 đến Điều
735 đã cụ thể hóa các quyền mà nhà nước trao cho NSDĐ. Đặc biệt là trong Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định về các loại bất động sản được phép
đưa vào kinh doanh (từ Điều 6 - Điều 9) và các hoạt động kinh doanh bất động sản
được Nhà nước cho phép (từ Điều 38 - Điều 43).
Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 được nhân dân ủng hộ khi giúp giải quyết những vấn
đề vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSH nhà và QSDĐ ở; về một số
trường hợp thực hiện quyền của NSDĐ; về bồi thường, hỗ trợ về đất; về trình tự
thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế và khiếu nại về đất đai. Sau hai năm thực thi Nghị định số
84 và việc ra đời Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/3/2009, với quy định về
“xác định lại giá đất sát với giá thị trường” và “tại thời điểm Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư... mà giá đất
do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”18 sẽ
giúp cho thị trường bất động sản minh bạch và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, vấn đề
xác định giá đất, giá trị QSDĐ và tiền sử dụng đất khi vấn đề SHĐĐ thuộc về
toàn dân cần xem xét lại. Nhà nước chưa có hệ thống quản lý đất đai theo địa hạt
mà chỉ quản lý đất đai theo chủ thể nên việc thu hồi rồi giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng nhưng ở vị trí khác thì rất khó xác định việc bồi thường bằng giá
trị QSDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Nghị định đã
có những quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất
vườn ao không công nhận là đất ở, hệ số hỗ trợ là 1,5 - 5 lần giá đất nông nghiệp
đối với toàn bộ điện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Khi thu hồi đất, Nhà nước
thể hiện quyền lực cao nhất của quyền đại diện của sở hữu là quyết định số phận
của đất đai; lên phương án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề, lập và phê duyệt đồng
thời với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định quy định chặt chẽ
về nhà ở và đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp, nhiều mức diện
tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được
tái định cư. Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/6/2010 đã quy định chi tiết về
sở hữu, quản lý sử dụng nhà ở bao gồm nhà chung cư, biệt thự tại đô thị; giao dịch
về nhà ở. Nhà nước công nhận QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và của tổ chức cá nhân nước ngoài.
Nguồn tham khảo: Chế định đất đai qua từng thời kỳ
All comments [ 0 ]
Your comments