ẢNH
Trang chủRủi ro từ mua bán, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai
Thứ Tư, 8 tháng 4, 2020
Luật
kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành kể
từ ngày 01/07/2015, quy định chi tiết các điều kiện, trình tự, thủ tục đối với
việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương
lai. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, không ít trường hợp các công ty bất động sản
tự vẽ ra dự án, thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện quy định của
Luật.
Điều
55 Luật kinh doanh bất động sản về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong
tương lai được đưa vào kinh doanh” quy định
“1. Có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây
dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được
thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản
cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không
đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Điều này đồng nghĩa, việc
ký hợp đồng mua bán khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa hoàn tất các
thủ tục pháp lý, hay nói cách khác chưa đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng,
mua bán là trái pháp luật. Rủi ro trong trường hợp này, người mua là người chịu
thiệt hại đầu tiên, “tiền mất tật mang”. Pháp luật kinh doanh bất động sản
không công nhận quan hệ mua bán này là hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng, mua
bán là vô hiệu.
Hậu quả của giao dịch
vô hiệu được quy định cụ thể tại Điều 31 Bộ luật dân sự
(BLDS 2015).
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
“1. Giao dịch dân sự
vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện
vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi
tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân
sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan
quy định”.
Luật quy định rõ việc
Các Bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy
nhiên để các đơn vị kinh doanh bất động sản hoàn trả lại khoản tiền đã nhận đặt
cọc của bên mua là cả vấn đề. Vấn đề phát sinh hiện hữu lúc này là người mua lại
mất thời gian để làm việc, thoả thuận, thậm chí là theo đuổi vụ kiện tại Toà án
có thẩm quyền. Thay vì người mua là bên nhận được lợi ích từ các giao dịch thì
vô tình họ lại là bên chịu thiệt thòi. Do vậy, trước khi đặt bút ký các giao dịch
liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, thuê mua tài sản hình thành trong tương
lai, bên mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, hồ sơ pháp lý đính kèm. Nếu
nhận thấy đủ điều kiện mà pháp luật cho phép giao dịch, chuyển nhượng thì mới đặt
bút ký hợp đồng.
Đối với các trường hợp
đơn vị kinh doanh bất động sản tự vẽ dự án không có thực, chưa được Cơ quan có
thẩm quyền cấp phép nhằm thu tiền đặt cọc, mua bán của cá nhân, tổ chức thì việc
xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự là có cơ sở trong trường hợp này. Trong
trường hợp này, rủi ro luôn hiện hữu với người mua. Người mua lúc này tham gia
tố tụng với tư cách là bị hại, nhưng khi nào, thời gian nào mới nhận được tiền
bồi thường từ đơn vị kinh doanh đó mới là điều quan trọng.
Một vấn đề nữa mà người
mua luôn quan tâm đó là tiến độ thanh toán trong các giao dịch mua bán tài sản
hình thành trong tương lai. Điều này cũng đã quy định rõ trong Luật kinh doanh
bất động sản. Theo đó, Điều 57 Luật kinh doanh “Thanh toán trong
mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai” quy định như
sau:
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong
tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng
số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng
cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên
cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại
của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục
đích đã cam kết.”.
Khi tiến hành đặt bút
ký các giao dịch mua bán bất động sản, ngoài các quy định về điều kiện chuyển
nhượng, người mua cần tỉnh táo trong việc soát xét các điều khoản thanh toán để
đàm bảo tối đa quyền lợi của mình. Trong trường hợp không tự mình tìm hiểu hoặc
tìm hiểu nhưng chưa rõ ràng, thì cần tìm đến các ý kiến tư vấn của các chuyên
gia, luật sư để được hiểu thêm các vấn đề liên quan.
Nói tóm lại đầu tư,
kinh doanh là để sinh lời nhưng lựa chọn phương thức, kênh đầu từ nào là cả vấn
đề. Tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý có liên quan là cách để tự bảo vệ lợi ích của
chính mình.
All comments [ 0 ]
Your comments