ẢNH
Trang chủHủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ Ba, 23 tháng 6, 2020
Ngày 8/7/1993,
ông K được cấp GCN QSDĐ đối với diện tích 258 m2 đất vườn và 225 m2 đất ở. Ngày
5/9/2002, ông K đã làm đơn xin tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất
trên cho ông A (là con trai của ông K). Sau khi đo đạc, lập Biên bản xác định
ranh giới và Biên bản xét duyệt hồ sơ đăng ký đất đai, cơ quan Nhà nước có thẩm
xác định ông A được đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ. Ngày 29/7/2003, UBND huyện
T cấp GCN QSDĐ cho ông A. Tính đến thời điểm cấp GCN QSDĐ cho ông K năm 1993 và
cấp GCN QSDĐ cho ông A năm 2002 theo văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, không
có phát sinh tranh chấp.
Ngày
24/4/2017, bà B (chị gái cùng cha khác mẹ của ông K) khởi kiện yêu cầu Tòa án
thu hồi và hủy GCN QSDĐ đã cấp cho ông A (năm 2002) và yêu cầu chia di sản thừa
kế đối với hai thửa đất nêu trên. Theo bà B, hai thửa đất trên là di sản thừa kế
do ông X (bố đẻ của ông K và bà B để lại). Theo hồ sơ, ông X đã chết từ năm
1979. Bà B không cung cấp được bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất
là tài sản của ông X ngoại trừ một văn bản hoà giải tại địa phương giữa ông K
và bà B có dòng chữ “nguồn gốc đất cha ông để lại”. UBND xã có văn bản xác nhận
dòng chữ trên được ghi lại căn cứ vào lời khai của các bên. Hồ sơ địa chính tại
địa phương liên quan đến hai thửa đất nêu trên không có tên ông X.
Ngày
12/4/2017, TAND TP. H thụ lý vụ án.
2. Vấn đề pháp lý cơ bản đặt ra trong vụ án
2.1. Quyền khởi kiện theo pháp luật tố tụng dân sự
Điều 186 Bộ luật
Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án “Cơ quan, tổ
chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện
vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”. Khoản 5 Điều 189 BLTTDS năm 2015
“Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp
pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người
khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ
phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của
người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài
liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án”.
Về chứng cứ,
khoản 1 Điều 91 BLTTDS năm 2015 quy định: “1. Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án
tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp”.
Căn cứ quy định
trên, quyền khởi kiện của nguyên đơn phải đảm bảo các điều kiện cơ bản: (i) Quyền
và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc tranh chấp. Đối với điều kiện
(i), người khởi kiện không có quyền khởi kiện khi không nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp cho chính mình hoặc cho cơ quan, cá nhân mà mình làm đại diện [1]
, trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định [2] . Đồng thời, quyền,
lợi ích bị xâm phạm hoặc tranh chấp phải “hợp pháp”. Tuy nhiên, pháp luật tố tụng
dân sự chưa hướng dẫn cụ thể thế nào là “hợp pháp” để tòa án căn cứ vào đó tiếp
tục thụ lý vụ án hoặc trả lại đơn khởi kiện; (ii) Tranh chấp chưa được giải quyết
bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp luật có quy định
khác; (iii) Người khởi kiện phải cung cấp chứng cứ chứng minh cho việc giả thiết
quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm và yêu cầu của mình là có căn cứ
và hợp pháp.
Trong vụ án đã
nêu, trong đơn khởi kiện, bà B yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, căn
cứ vào chứng cứ do Tòa án thu thập, xác minh từ UBND xã và huyện, các tài liệu
khác do bà B cung cấp, không có tài liệu nào ghi nhận quyền sử dụng đất là tài
sản của ông X hoặc do ông X quản lý, sử dụng, trừ Biên bản hòa giải do UBND xã
H tổ chức có ghi lời khai của các bên trong đó có câu “nguồn gốc đất do cha ông
để lại”. Đối với quyền sử dụng đất, tính hợp pháp về nguồn gốc đất được xác định
trên cơ sở hồ sơ địa chính, đăng ký xác nhận của địa phương và/ hoặc quyết định
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Do vậy, lời khai của các bên trong Biên bản hòa giải nêu trên cần kết hợp
với các chứng cứ khác theo quy định của pháp luật đất đai mới có cơ sở pháp lý.
Một trong những
căn cứ để xác định “quyền khởi kiện” của nguyên đơn là yêu cầu Tòa án bảo vệ
“quyền, lợi ích hợp pháp”. Do vậy, trong quá trình xem xét vụ án, Tòa án cần phải
thu thập, đánh giá toàn bộ các chứng cứ để xác định yêu cầu khởi kiện có đảm bảo
điều kiện “hợp pháp” hay không. Trong vụ án đã dẫn, bà B yêu cầu phân chia di sản
thừa kế nhưng toàn bộ các chứng cứ trong hồ sơ vụ án đều không thể hiện hai mảnh
đất trên là di sản thừa kế. Nếu không chứng minh được quyền sử dụng đất là di sản
thừa kế, thì yêu cầu khởi kiện phân chia di sản thừa kế của bà B liệu có vi phạm
điều kiện “hợp pháp”?
Theo chúng
tôi, chứng minh yếu tố “hợp pháp” đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu
cầu phản tố của bị đơn… là một trong những điều kiện cần thiết để tòa án tiếp tục
giải quyết vụ án theo thủ tục chung hoặc trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại
khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015 “1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các
trường hợp sau đây: a) Người khởi kiện không có quyền khởi kiện theo quy định tại
Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật này hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng
dân sự”. Để tránh trường hợp đương sự lợi dụng “quyền khởi kiện” để đưa ra các
yêu cầu khởi kiện không có căn cứ, pháp luật nên có hướng dẫn về “quyền khởi kiện”
theo hướng Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện nếu không có chứng cứ chứng minh yêu
cầu khởi kiện có căn cứ và hợp pháp. Ví dụ, đối với di sản thừa kế là quyền sử
dụng đất, thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của
người chết. Nếu không có bất kỳ chứng cứ nào chứng minh quyền sử dụng đất là
tài sản của người chết, thì sẽ không có cơ sở để xác định quyền sử dụng đất là
di sản thừa kế. Trường hợp này, chúng tôi cho rằng cần căn cứ Điều 186 và điểm
a, khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015 để trả lại đơn khởi kiện. Đồng thời, pháp
luật tố tụng dân sự nên có hướng dẫn thế nào là “quyền, lợi ích hợp pháp của
mình” trên cơ sở kết hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị quyết
04/2017/NQ-HĐTP và căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc các quyền khác theo quy định
của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, các
ngành luật khác có liên quan để ngăn chặn tình trạng lạm dụng “quyền khởi kiện”
nhằm xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác, biến chủ sở hữu tài sản
hoặc người có quyền lợi hợp pháp trở thành bị đơn dân sự từ những đơn khởi kiện
không có căn cứ pháp luật.
2.2. Xác định thời hiệu
khởi kiện theo quy định pháp luật tố tụng dân sự và tố tụng hành chính.
Trong vụ án tồn
tại 2 loại thời hiệu khởi kiện.
(1) Thời hiệu khởi kiện giải quyết việc phân chia di sản
thừa kế
Điều 623 Bộ luật
Dân sự năm 2015 quy định :“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là
30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản,….. hết thời hạn này thì
di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó”. Bên cạnh đó, tại Phần 1 Giải đáp
01/GĐ-TANDTC năm 2018 có quy định đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày
10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực
hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại
Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19-10-1990 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn
áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: thời hiệu khởi kiện
được tính từ ngày 10-9-1990.
Căn cứ quy định
trên, tính đến thời điểm nộp Đơn khởi kiện (24/4/2017), yêu cầu chia di sản thừa
kế vẫn trong thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, bên cạnh yêu cầu khởi kiện phân
chia di sản thừa kế, bà B còn yêu cầu thu hồi và hủy GCN QSDĐ đã cấp. Vì vậy,
trong vụ án này cần phải xem xét đồng thời khởi hiệu khởi kiện theo quy định của
pháp luật dân sự và thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính.
(2) Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính là GCN
QSDĐ
Đối với thời
hiệu khởi kiện quyết định hành chính là GCN QSDĐ, hiện nay có hai cách giải
thích:
Cách giải thích thứ nhất: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án
thu hồi và hủy GCN QSDĐ là 01 (một) năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết
định hành chính [3] . Ngày 19/9/2016, Chánh án TANDTC có Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC
giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; trong đó, có giải
thích: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính. Như vậy,
khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một chủ thể
nào đó, mà đương sự trong vụ án dân sự cho rằng việc cấp giấy đó là không đúng
quy định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ thì họ có quyền yêu cầu Tòa án
hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trong cùng một vụ án dân sự theo Điều
34 BLTTDS năm 2015”.
Tại khoản 1 và
khoản 2 Điều 34 BLTTDS năm 2015 quy định: 1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa
án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người
có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự
mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết; 2. Quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều
này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần
đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên
quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân
sự đó”. Về thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính, Điều 5 Thông tư liên tịch
số 01/2014/ TTLT – TNNDTC – VKSNDTC – BTP hướng dẫn thi hành Điều 32A của
BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
BLTTDS ngày 06/01/2014 (TTLT 01/2014) quy định “không áp dụng thời hiệu quy định
trong pháp luật tố tụng hành chính khi xem xét yêu cầu hủy quyết định cá biệt
rõ ràng trái pháp luật” [4].
Cơ sở pháp lý đối với cách giải thích thứ nhất: Khoản 4 Điều 154 Luật ban hành văn
bản quy phạm pháp luật (LBHVBQPPL) năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2016) quy định “văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm
pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực”.
Theo quy định trên, khi BLTTDS năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 hết hiệu lực
thi hành thì TTLT 01/2014 cũng đồng thời hết hiệu lực. Vì vậy, kể từ thời điểm
BLTTDS năm 2015 có hiệu lực thi hành thì không thể áp dụng Điều 5 TTLT 01/2014
để xác định “không áp dụng thời hiệu quy định trong pháp luật tố tụng hành
chính khi xem xét yêu cầu hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật”[5] .
Điều này có nghĩa, cùng với sự ra đời của LBHVBQPPL năm 2015, Luật Tố tụng hành
chính (LTTHC) năm 2015, BLTTDS năm 2015, cần phải xác định khởi hiệu khởi kiện
quyết định hành chính theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 116 LTTHC năm
2015.
Cách giải thích thứ hai: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối
với yêu cầu hủy GCN QSDĐ. Trước khi BLTTDS năm 2015 có hiệu lực thì việc giải
quyết yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án hai cấp không xem
xét đến việc còn thời hiệu hay không theo quy định tại Điều 5 TTLT số 01/2014.
Cơ sở pháp lý đối với cách giải thích thứ hai: GCN QSDĐ là quyết định hành chính,
do vậy sẽ thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật hành chính và tố tụng hành
chính. Tuy nhiên, GCN QSDĐ không đứng độc lập mà là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền của người sử dụng đất và là một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất
trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Xét trên phương diện dân sự, GCN QSDĐ
không đơn thuần là quyết định hành chính mà còn là tài sản của người sử dụng đất.
Đó là tài sản gắn với các thông tin về thửa đất cụ thể và phải đảm bảo các điều
kiện để được cấp theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi bị thu hồi
GCN QSDĐ, thì hậu quả pháp lý kéo theo là quyền của người sử dụng đất sẽ bị chấm
dứt. GCN QSDĐ là cơ sở để xác định người sử dụng đất hợp pháp và gắn với tài sản
là quyền sử dụng đất.
Xét về yếu tố
tài sản, giá trị của GCN QSD không chỉ là một tờ giấy dưới dạng vật lý đơn thuần
mà gắn bó mật thiết với giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, yêu cầu thu hồi GCN
QSDĐ sẽ đồng thời liên quan đến quyết định hành chính, quyền sở hữu và tranh chấp
về quyền sử dụng đất. Nếu chỉ xét trên phương diện hành chính, thì thời hiệu khởi
kiện là 01 (một) năm. Nhưng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở
hữu, trừ trường hợp BLDS năm 2015, luật khác có liên quan có quy định khác và
tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi
kiện theo quy định của pháp luật dân sự [6].
Do vậy, cần
tách bạch hai loại thời hiệu khởi kiện liên quan đến yêu cầu hủy GCN QSDĐ theo
hướng:
- Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính theo quy định
của pháp luật tố tụng hành chính được áp dụng đối với vụ án hành chính;
- Trường hợp giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến
yêu cầu hủy GCN QSDĐ, cần phải xem xét thời hiệu khởi kiện theo thủ tục tố tụng
dân sự và pháp luật dân sự về yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, tranh chấp về quyền
sử dụng đất.
Mặt khác, bản
chất của Điều 5 TTLT số 01/2014 nhằm giải quyết xung đột pháp luật trong việc
xác định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu hủy GCN QSDĐ giữa pháp luật tố tụng
hành chính và pháp luật tố tụng dân sự. Hiện nay, mặc dù BLTTDS 2015 đã có hiệu
lực, tuy nhiên chưa có văn bản hướng dẫn thay thế Điều 5 TTLLT số 01/2014.
Chúng tôi đồng
thuận với cách giải thích thứ hai. Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi cho người sử
dụng đất, các đương sự trong vụ án dân sự, tính tuân thủ và trách nhiệm của cơ
quan nhà nước trong quá trình cấp, hủy GCN QSDĐ, chúng tôi đề xuất pháp luật
nên sớm ban hành văn bản hướng dẫn về thời hiệu khởi kiện liên quan đến yêu cầu
hủy GCN QSDĐ đã cấp theo hướng “Thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy GCN QSDĐ trong
vụ án hành chính là 01 năm theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 116 LTTHC năm
2015. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy GCN QSDĐ khi giải quyết vụ
án theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 34 BLTTDS
năm 2015”. Trong thời gian chưa có văn bản hướng dẫn, tòa án nên ban hành văn bản
giải đáp pháp luật theo hướng vẫn tiếp tục áp dụng Điều 5 TTLT số 01/2014 khi
giải quyết yêu cầu hủy GCN QSDĐ trong vụ án dân sự.
2.3. Điều kiện thu hồi
GCN QSDĐ đã cấp
2.3.1. Bình luận về điều kiện cấp GCN QSDĐ cho ông K
và ông A.
Theo điểm d,
khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
trong trường hợp “Giấy chứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử
dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục
đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy
định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
quy định của pháp luật đất đai”.
Căn cứ quy định
trên, chúng tôi lần lượt bình luận về các điều kiện thu hồi GCN QSDĐ đã cấp cho
ông A, cụ thể:
(1)Về thẩm quyền:
Khoản 2, Điều
36 Luật Đất đai năm 1993 (sđ, bs năm 1998, năm 2001) quy định “… UBND cấp huyện,
quận, thị xã, TP thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân”. Căn cứ quy
định trên, GCN QSDĐ cấp cho ông A do UBND huyện T cấp là đúng thẩm quyền theo
quy định của pháp luật.
(2) Về nguồn gốc sử dụng đất:
GCN QSDĐ do
UBND huyện T cấp theo Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 29/7/2003 trên cơ sở “Đơn
xin cho quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất” ngày 5/9/2002 của ông K (Đơn đã
có xác nhận của UBND xã H). Ông K người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
được ghi nhận trong GCN QSDĐ 00070 ngày 8/7/1993, cụ thể: (i) Tại thời điểm tặng
cho (ngày 5/9/2002), ông K đã được UBND huyện T cấp GCN QSDĐ số 00070/
QSDĐ/CA/12 ngày 8/7/1993; (ii) Về nguồn gốc đất theo GCN QSDĐ số
00070/QSDĐ/CA/12 ngày 8/7/1993 do UBND huyện T cấp cho ông K: Căn cứ hồ sơ địa
chính, ông K là người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài đối với thửa
đất có các thông tin được ghi trong GCN QSDĐ đã cấp. Đồng thời, ông K là người
thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng đầy đủ
các điều kiện để được cấp giấy CNQSDĐ.
Trước thời điểm
ông K được cấp GCN QSĐ nêu trên, không có bất kỳ tài liệu nào chứng minh quyền
sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên là của ông X hay người nào khác, đồng thời
trong hồ sơ địa chính của UBND xã không có tài liệu nào thể hiện nguồn gốc đất
của hai thửa đất này.
Bên cạnh đó,
trong Đơn xin xác nhận của bà B ngày 15/11/2016 gửi UBND xã H và bà Trưởng
thôn, xã H, huyện T, TP. H, các bên đều xác nhận ông X sinh năm 1914 và đã mất
năm 1979. Theo các thông tin nêu trên, có ba vấn đề đã được làm sáng tỏ: Một
là, ông X không có tên trong bất kỳ văn bản, hồ sơ địa chính nào liên quan đến
thửa đất nêu trên. Do vậy, việc bà B khẳng định thửa đất này là di sản thừa kế
của bố đẻ – tức ông X là không có cơ sở pháp lý. Hai là, ông X đã mất từ năm
1979 và tại thời điểm năm 1979, thửa đất trên chưa được cấp GCN QSDĐ hay được
ghi vào sổ địa chính của chính quyền địa phương. Điều này chứng minh ông K là
người quản lý, sử dụng ổn định và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất
cho đến thời điểm được cấp GCNQSDĐ (ngày 8/7/1993). Có nghĩa, ông K là người đầu
tiên được pháp luật ghi nhận là người sử dụng đất hợp pháp đối với hai thửa đất
nêu trên. Ba là, trong suốt quá trình sử dụng đất, kê khai, đăng ký làm GCNQSDĐ
cho ông K và ông A, không có bất kỳ tranh chấp hay đơn khiếu nại, khiếu kiện về
đất đai.
Từ các lý do
trên, có cơ sở để xác định việc cấp GCN QSDĐ cho ông K có nguồn gốc từ việc sử
dụng đất ổn định, lâu dài, có công tôn tạo, tu bổ đất đai và tuân thủ đầy đủ
các nghĩa vụ về đất đai đối với các thửa đất nêu trên và ông X không có bất kỳ
mối liên hệ nào với thửa đất nêu trên.
(3) Về điều kiện và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Ông K đã thực
hiện đúng quy định của pháp luật, hai thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, văn bản tặng
cho quyền sử dụng đất đã có xác nhận của UBND xã H. Ông A nhận tặng cho quyền sử
dụng đất tại thời điểm ngày 5/9/2002. Mặc dù Luật đất đai năm 1993 (sđ, bs năm
1998, 2001) không quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên, theo
quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và điểm c, khoản 1 Điều
50 Luật Đất đai năm 2003, pháp luật đã thừa nhận các giao dịch tặng cho quyền sử
dụng đất trước ngày 01/7/2004.
(4) Về trình tự, thủ tục thông báo công khai trước khi
cấp GCN QSDĐ do UBND huyện T cấp theo Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 29/7/2003.
Trước khi tiến
hành cấp GCN QSDĐ cho ông A, Hội đồng đăng ký đất đai của UBND xã H đã tiến
hành kiểm tra, xác định ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng đất (được thể
hiện tại Biên bản xác định ranh giới thửa đất ngày 31/10/2002, Sơ đồ thửa đất).
Việc tiến hành đo đạc, lập sơ đồ thửa đất, Biên bản xác định ranh giới thửa đất
được UBND xã tiến hành đo đạc công khai, có xác nhận của các chủ sử dụng đất liền
kề. Đồng thời, UBND xã H đã ra Thông báo số 16/TB – UB ngày 15/6/2003 về việc
công khai hồ sơ đăng ký đất đai và Biên bản ngày 26/6/2003 về việc thông báo
công khai kết quả xét duyệt đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong
suốt thời gian tiến hành đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, thông
báo công khai hồ sơ đăng ký, không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp nào liên
quan đến việc cấp GCN QSDĐ cho ông A.
(5) Về việc thực
hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước
Trong quá trình sử dụng đất, ông K và ông A đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Điều này được chứng minh qua văn
bản, Tờ trình của UBNX xã H về các trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ.
2.3.2. Một số lưu ý
Từ các phân
tích tại (1), (2), (3), (4) và (5) mục 2.3.1, có một số lưu ý đối với điều kiện
thu hồi GCN QSDĐ đã cấp trong vụ án trên như sau:
(i) Cần phải xác định có hay không vi phạm thẩm
quyền cấp GCN QSDĐ.
(ii) Xác định nguồn gốc đất: Cần xem xét đồng thời 03
(ba) điều kiện.
- Quyền sử dụng
đất là di sản thừa kế: Đánh giá toàn diện chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất
là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, dân sự, đất đai
và pháp luật khác có liên quan;
- GCN QSDĐ được
cấp trên cơ sở người sử dụng đất ổn định, lâu dài, có công sức trong việc tôn tạo,
đảm bảo giá trị, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người sử dụng đất và không
có tranh chấp về quyền sử dụng đất tính đến thời điểm được cấp GCN QSDĐ;
- Cơ sở pháp
lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất. Trong vụ án trên, mặc dù đương sự chỉ
yêu cầu thu hồi GCN QSDĐ đã cấp cho ông A (có nguồn gốc từ văn bản tặng cho quyền
sử dụng đất). Nhưng để giải quyết toàn diện vụ án, tòa án cần phải xem xét đồng
thời cả 03 (ba) điều kiện trên.
Nếu đáp ứng điều
kiện (1), thì sẽ không xem xét đến điều kiện thứ (2), (3) và có cơ sở để thu hồi
GCN QSDĐ với lý do “không đúng đối tượng sử dụng đất”, vì ông K không phải là
người thừa kế duy nhất đối với mảnh đất do ông X để lại. Nếu không đáp ứng điều
kiện (1), thì cần phải xem xét tiếp điều kiện thứ (2) và chỉ được coi là được cấp
đúng đối tượng nếu có đủ chứng cứ chứng minh tại thời điểm được cấp GCN QSDĐ,
ông K đáp ứng đầy đủ các điều kiện này.
Trường hợp đáp
ứng điều kiện (2), thì phải tiếp tục xét đến điều kiện (3). Các giao dịch tặng
cho quyền sử dụng đất tại thời điểm Luật đất đai năm 1993 (sđ, bs năm 1998,
2001) có hiệu lực không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, cùng với sự ra đời
của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn tặng cho quyền sử dụng đất
trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, thì pháp luật đã thừa nhận
giá trị pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ này. Do vậy,
việc xác định giá trị hiệu lực của một giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
không chỉ căn cứ quy định tại thời điểm xác lập giao dịch mà cần phải có sự đối
chiếu với quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể, tại thời điểm xác lập, giao dịch
không đảm bảo điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật, nhưng lại được
pháp luật hiện thừa nhận các giao dịch được xác lập trong thời điểm đó hợp
pháp.
Trường hợp có
đầy đủ chứng cứ chứng minh việc cấp GCN QSDĐ đáp ứng đồng thời điều kiện (2) và
điều kiện (3), thì có cơ sở để kết luận việc cấp GCN QSDĐ cho ông K và ông A
đúng đối tượng.
(iii) Tranh chấp quyền sử dụng đất: Có hai nội dung cần
bình luận liên quan đến điều kiện này:
Thứ nhất, việc
xác định tranh chấp quyền sử dụng đất có phải là cơ sở pháp lý để thu hồi GCN
QSDĐ đã cấp? Theo pháp luật đất đai, điều kiện “quyền sử dụng đất không có
tranh chấp” áp dụng với đối với người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất. Còn đối với việc cấp GCN QSDĐ, pháp luật quy định một số trường hợp
nhất định phải tuân thủ điều kiện trên (khoản 2, khoản 5 Điều 100, Điều 101 Luật
Đất đai năm 2013, …). Như vậy có thể hiểu, nếu pháp luật quy định “quyền sử dụng
đất không có tranh chấp” là một trong những điều kiện cấp GCN QSDĐ, thì khi xem
xét điều kiện thu hồi, cần phải xác minh tại thời điểm cấp GCN QSDĐ có phát
sinh tranh chấp hay không. Việc cấp GCN QSDĐ sẽ bị coi là vi phạm trình tự, thủ
tục nếu vi phạm điều kiện trên.
Thứ hai, về thời
điểm phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp xem xét điều kiện “tranh chấp quyền
sử dụng đất” thì việc xác định thời điểm có ý nghĩa quan trọng. Ví dụ đối với
việc cấp GCN QSDĐ, thì cần giới hạn đến thời điểm hoàn tất việc cấp GCN QSĐ. Nếu
tranh chấp phát sinh sau thời điểm này, thì sẽ không bị coi là vi phạm điều kiện
“tranh chấp quyền sử dụng đất” khi cấp GCN QSDĐ.
(iv) Nghĩa vụ
quản lý, tôn tạo, quản lý và tài chính với đất đai: Trong giải quyết tranh chấp
liên quan đến quyền sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ, thì việc xác định các
nghĩa vụ trên có ý nghĩa quan trọng và đảm bảo quyền lợi cho người quản lý, sử
dụng đất ổn định, lâu dài và tuân thủ các nghĩa vụ với đất đai, đặc biệt trong
bối cảnh diễn biến giá trị quyền sử dụng đất có biến động do điều kiện kinh tế
thị trường, vị trí địa lý, quy hoạch, … Do vậy, cần đưa các nội dung trên là một
trong những điều kiện ưu tiên xem xét khi cấp GCN QSDĐ lần đầu đối với người sử
dụng đất ổn định, lâu dài và chưa được cấp GCN QSDĐ./.
1.Điểm a khoản
1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP
2.Điểm b,
khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP
3.Điểm a,
khoản 2 Điều 116, Luật Tố tụng hành chính năm 2015
6.Khoản 1,
khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015
Tham khảo bài viết tại: Tapchitoaan
All comments [ 0 ]
Your comments