Trước đây, Điều 12 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự từ năm 1989 có quy định về thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức nhưng trên thực tế hầu như quy định này không áp dụng khi xem xét giải quyết các vụ án dân sự. Đến khi BLTTDS năm 2004 được thông qua và có hiệu lực thì quy định này đã không còn. Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử và áp dụng BLTTDS năm 2004, Tòa án gặp phải nhiều vướng mắc khi giải quyết vụ việc dân sự có liên quan đến các quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người thẩm quyền. Vì vậy, để giải quyết vụ án được triệt để, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết, Điều 32a của BLTTDS  năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 đã bổ sung thêm quy định này.

Điều 32a của BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định: 

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Toà án có quyền hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Toà án có nhiệm vụ giải quyết. Trong trường hợp này, cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức đó có quyền và nghĩa vụ tham gia tố tụng.

2.Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định cá biệt bị yêu cầu hủy quy định tại khoản 1 Điều này, thì quyết định cá biệt đó được Toà án xem xét trong cùng vụ việc dân sự. Thẩm quyền của cấp Toà án giải quyết vụ việc dân sự đó được xác định theo quy định tại Điều 29 và Điều 30 của Luật tố tụng hành chính. 

3.Toà án nhân dân tối cao chủ trì phối hợp với Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành Điều này.”

Ngày 6/1/2014, TANDTC – VKSNDTC – Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP hướng dẫn thi hành điều luật này.

Tuy đã có hẳn một Thông tư liên tịch riêng để hướng dẫn áp dụng điều luật này nhưng thực tiễn áp dụng điều luật này trong thực tiễn xét xử vẫn còn nhiều hạn chế, như Tòa án chỉ thụ lý giải quyết yêu cầu hủy quyết định cá biệt trong vụ án dân sự khi “có yêu cầu của đương sự”; yêu cầu hủy quyết định cá biệt của đương sự có thể được đưa ra tại bất cứ lúc nào trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm (điều này được cụ thể hóa rõ trong hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 06/01/2014); Tòa án có xem xét hủy đối với quyết định cá biệt với điều kiện quyết định cá biệt đó phải “rõ ràng trái pháp luật”, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Toà án có nhiệm vụ giải quyết… Những hạn chế này dẫn đến thực trạng khi giải quyết các vụ việc dân sự liên quan đến quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự nhưng do đương sự không có yêu cầu hủy nên Tòa án không có thẩm quyền xem xét giải quyết trong cùng vụ việc dân sự mà Tòa án đang có thẩm quyền giải quyết; hoặc là tại phiên tòa đương sự mới có yêu cầu hủy quyết định cá biệt thì Thẩm phán giải quyết vụ án chưa nghiên cứu, tiến hành các biện pháp thu thập chứng cứ cần thiết để xác định quyết định cá biệt mà đương sự có yêu cầu hủy có phải là quyết định cá biệt “rõ ràng trái pháp luật” hay không để xem xét thụ lý giải quyết.

Để khắc phục những hạn chế đã nêu, BLTTDS năm 2015 đã có sự sửa đổi về nội dung của điều luật quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định hành chính cá biệt của cơ quan, tổ chức. Điều 34 quy định thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức như sau: 

“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết. 

2.Quyết định cả biệt quy định tại khoản 1 Điều này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó. 

3.Khi xem xét hủy quyết định quy định tại khoản 1 Điều này, Tòa án phải đưa cơ quan tổ chức hoặc người có thẩm quyền đã ban hành quyết định tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền đã ban hành quyết định phải tham gia tố tụng và trình bày ý kiến của mình về quyết định cá biệt bị Tòa án xem xét hủy. 

4.Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh”.

So với quy định tại Điều 32a của BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) thì quy định tại Điều 34 của BLTTDS năm 2015 đã có sự thay đổi về nội dung, cụ thể: Khoản 1 của Điều 34 đã thay cụm từ “quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật” thành cụm từ “quyết định cá biệt trái pháp luật”; khoản 2 của Điều 34 đã bỏ cụm từ “quyết định cá biệt bị yêu cầu hủy” mà bổ sung cụm từ “phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó”. Với việc sửa đổi nội dung điều luật như vậy, có thể hiểu rằng từ ngày BLTTDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền xem xét hủy quyết định cá biệt trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà không cần phải có yêu cầu của đương sự, đây cũng là trách nhiệm bắt buộc của Tòa án để đảm bảo giải quyết triệt để vụ việc dân sự. Và thủ tục xem xét hủy quyết định cá biệt này là theo các quy định của BLTTDS chứ không phải Luật tố tụng hành chính – ngoại trừ việc xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với quyết định cá biệt; quy định này cũng cho thấy việc nêu ra yêu cầu hủy quyết định (hành chính) cá biệt là vụ án hành chính chứ không phải vụ án dân sự. Vì vậy, theo tác giả thì việc đương sự yêu cầu hủy quyết định cá biệt không phải là căn cứ để Tòa án thụ lý trong vụ án dân sự, mà Tòa án chỉ xem xét thụ lý việc hủy quyết định cá biệt, đưa cơ quan, tổ chức người ban hành quyết định cá biệt vào tham gia tố tụng khi trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự nếu Tòa án tự mình xét thấy quyết định cá biệt có dấu hiệu trái pháp luật xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.

Vẫn còn vướng mắc trong thực tế

Tuy nhiên thực trạng hiện nay, rất nhiều Thẩm phán, Kiểm sát viên ở các Tòa án, Viện kiểm sát các cấp (từ cấp huyện đến Tòa án, Viện kiểm sát cấp cao) nhận thức rằng: trong các vụ án dân sự về tranh chấp liên quan đến đất đai, mà TAND cấp huyện đang giải quyết, nếu cứ gặp trường hợp đương sự đưa ra yêu cầu hủy quyết định cá biệt thì TAND cấp huyện phải chuyển hồ sơ vụ án đến TAND cấp tỉnh để thụ lý, giải quyết yêu cầu hủy quyết định cá biệt theo thẩm quyền, mà không cần phải xem xét quyết định cá biệt mà đương sự yêu cầu hủy có “trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự” trong vụ án mà Tòa án đang giải quyết hay không?

Ví dụ: Trong vụ án “Tranh chấp yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” khi phát hiện bên chuyển nhượng sau khi viết ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, lại đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng để vay tiền nên bên nhận chuyển nhượng yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng (trong khi pháp luật quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); hay vụ án tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng mà tài sản đó là quyền sử dụng đất chỉ có 1 bên vợ (chồng) đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên không đứng tên trên giấy chứng nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận đứng tên bên kia (trường hợp này nếu xác định đây là tài sản chung thì Tòa án vẫn chia bình thường, rồi căn cứ vào bàn án đương sự sẽ yêu cầu cơ quan hành chính cấp Giấy chứng nhận mới cho phần mình được chia). Thường gặp nhất là đương sự trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất luôn có yêu cầu hủy giấy chứng nhận cấp cho bên kia vì cho rằng đã cấp chồng lấn lên đất mình… Trong các trường hợp trên, Tòa án cấp huyện đang giải quyết vụ án sẽ quyết định chuyển ngay hồ sơ vụ án đến Tòa án cấp tỉnh, thậm chí nếu đương sự không biết, không nêu ra thì có Thẩm phán còn “vẽ” cho đương sự nêu ra yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sự dụng đất để né tránh việc giải quyết vụ án.

Điều này dẫn đến số lượng vụ việc dân sự chuyển thẩm quyền đến Tòa án tỉnh nhiều, không đảm bảo quy định của Điều 34 của BLTTDS năm 2015. Và việc Tòa án thụ lý theo yêu cầu của đương sự nên đã đưa cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền vào tham gia tố tụng mà chưa xem xét tính trái pháp luật của quyết định cá biệt bị yêu cầu hủy và yêu cầu hủy quyết định cá biệt của đương sự là có cơ sở hay không, từ đó gây mất thời gian cho các cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền, đặc biệt là các cơ quan hành chính nhà nước.

Vì vậy, theo tác giả cần hiểu điều luật quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức là yêu cầu của đương sự về việc hủy quyết định cá biệt trong vụ việc dân sự không phải là căn cứ để Tòa thụ lý và cũng không phải là căn cứ để chuyển thẩm quyền giải quyết vụ án. Khi Tòa án thụ lý vụ việc dân sự có hay không có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền thì Tòa án không chuyển ngay hồ sơ vụ án đến Tòa án cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 4 Điều 34 của BLTTDS mà cần tiếp tục giải quyết vụ việc dân sự, trong quá trình giải quyết, thu thập, đánh giá chứng cứ có cơ sở xác định quyết định cá biệt trái pháp luật thì chuyển hồ sơ đến Tòa án cấp có thẩm quyền để giải quyết vụ án, nếu không có căn cứ xác định quyết định cá biệt đó trái pháp luật thì tiếp tục giải quyết vụ việc dân sự theo thẩm quyền của Tòa.

Hiểu như thế là phù hợp với xu hướng của Nghị quyết số 49-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 về tăng thẩm quyền xét xử của TAND cấp huyện; sẽ khắc phục được nhiều hạn chế, cụ thể:

- Một là, không gây mất thời gian, tốn kém, lãng phí tiền của và công sức của các cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền đã ban hành quyết định cá biệt và của cả đương sự, vì khi vụ án được chuyển đến TAND cấp tỉnh thì đương sự phải di chuyển xa để tham gia tố tụng do nơi phát sinh tranh chấp xa TAND cấp tỉnh;

- Hai là, tạo điều kiện thuận lợi để Tòa án giải quyết nhanh các vụ việc dân sự, do khi đương sự ở xa thì TAND cấp tỉnh gặp nhiều khó khăn trong việc tống đạt trực tiếp văn bản tố tụng cho đương sự, các thủ tục thu thập tài liệu chứng cứ như xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản gây mất thời gian cho Thẩm phán, có nhiều vụ án dân sự khi đi xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản phải mất thời gian một ngày, trong khi số lượng vụ án các loại mà Thẩm phán phải giải quyết nhiều;

- Ba là, tránh tình trạng “lách thời hiệu”, nghĩa là đối với yêu cầu hủy quyết định hành chính, theo quy định của Luật tố tụng hành chính hiện nay thì thời hiệu khởi kiện đối với quyết định hành chính là một năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính (Điều 116 Luật Tố tụng hành chính năm 2015),  nhưng nhiều trường hợp đương sự khởi kiện vụ án hành chính bị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án hành chính vì lý do hết thời hiệu khởi kiện, sau đó đương sự khởi kiện vụ án dân sự và yêu cầu Tòa án hủy quyết định hành chính cá biệt mà Tòa án vẫn thụ lý giải quyết là đã phủ nhận quy định “về thời hiệu khởi kiện” đối với quyết định hành chính theo quy định của luật tố tụng hành chính.

Cần có hướng dẫn áp dụng thống nhất

Hiện nay hướng dẫn nghiệp vụ của TANDTC liên quan đến thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức còn chưa rõ.  Tại tiểu mục 2 mục IV giải đáp vướng mắc liên quan đến bộ luật tố tụng dân sự, thi hành án dân sự của giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn: “Trường hợp vụ việc dân sự do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý trước ngày 01-7-2016 nhưng kể từ ngày 01-7-2016 mới phát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà quyết định đó rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự thì căn cứ khoản 4 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, khoản 5 Điều 1 Nghị quyết số 104/2015/QH13 ngày 25-11-2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật tố tụng hành chính năm 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung mà không chuyển cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Nếu Tòa án nhân dân cấp huyện đã chuyển hồ sơ vụ việc cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh tiếp tục giải quyết”.

Trong nội dung hướng dẫn này, TANDTC vẫn sử dụng cụm từ “phát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt ”, nên cũng là một nguyên nhân quan trọng làm phát sinh cách hiểu và áp dụng luật như thực trạng nêu trên. Để việc áp dụng điều luật đúng quy định, tránh người áp dụng hiểu theo nhiều cách khác nhau thì TANDTC cần có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và thống nhất với quy định của điều luật.

 Nguồn:  tapchitoaan.vn

Khoản 20 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày  06 tháng 01 năm 201 7 về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

Bổ sung Điều 24a như sau:

“Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Khoản 1 Điều 12. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Về trình thực thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27/01/2015, quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/nđ-cp và nghị định số 44/2014/nđ-cp ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ, quy định cụ thể như sau:

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngày 8/7/1993, ông K được cấp GCN QSDĐ đối với diện tích 258 m2 đất vườn và 225 m2 đất ở. Ngày 5/9/2002, ông K đã làm đơn xin tặng cho quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên cho ông A (là con trai của ông K). Sau khi đo đạc, lập Biên bản xác định ranh giới và Biên bản xét duyệt hồ sơ đăng ký đất đai, cơ quan Nhà nước có thẩm xác định ông A được đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ. Ngày 29/7/2003, UBND huyện T cấp GCN QSDĐ cho ông A. Tính đến thời điểm cấp GCN QSDĐ cho ông K năm 1993 và cấp GCN QSDĐ cho ông A năm 2002 theo văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, không có phát sinh tranh chấp.

Ngày 24/4/2017, bà B (chị gái cùng cha khác mẹ của ông K) khởi kiện yêu cầu Tòa án thu hồi và hủy GCN QSDĐ đã cấp cho ông A (năm 2002) và yêu cầu chia di sản thừa kế đối với hai thửa đất nêu trên. Theo bà B, hai thửa đất trên là di sản thừa kế do ông X (bố đẻ của ông K và bà B để lại). Theo hồ sơ, ông X đã chết từ năm 1979. Bà B không cung cấp được bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của ông X ngoại trừ một văn bản hoà giải tại địa phương giữa ông K và bà B có dòng chữ “nguồn gốc đất cha ông để lại”. UBND xã có văn bản xác nhận dòng chữ trên được ghi lại căn cứ vào lời khai của các bên. Hồ sơ địa chính tại địa phương liên quan đến hai thửa đất nêu trên không có tên ông X.

Ngày 12/4/2017, TAND TP. H thụ lý vụ án.

2. Vấn đề pháp lý cơ bản đặt ra trong vụ án

2.1. Quyền khởi kiện theo pháp luật tố tụng dân sự

Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án “Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”. Khoản 5 Điều 189 BLTTDS năm 2015 “Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án”.

Về chứng cứ, khoản 1 Điều 91 BLTTDS năm 2015 quy định: “1. Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp”.

Căn cứ quy định trên, quyền khởi kiện của nguyên đơn phải đảm bảo các điều kiện cơ bản: (i) Quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc tranh chấp. Đối với điều kiện (i), người khởi kiện không có quyền khởi kiện khi không nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình hoặc cho cơ quan, cá nhân mà mình làm đại diện [1] , trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định [2] . Đồng thời, quyền, lợi ích bị xâm phạm hoặc tranh chấp phải “hợp pháp”. Tuy nhiên, pháp luật tố tụng dân sự chưa hướng dẫn cụ thể thế nào là “hợp pháp” để tòa án căn cứ vào đó tiếp tục thụ lý vụ án hoặc trả lại đơn khởi kiện; (ii) Tranh chấp chưa được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp luật có quy định khác; (iii) Người khởi kiện phải cung cấp chứng cứ chứng minh cho việc giả thiết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm và yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Trong vụ án đã nêu, trong đơn khởi kiện, bà B yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, căn cứ vào chứng cứ do Tòa án thu thập, xác minh từ UBND xã và huyện, các tài liệu khác do bà B cung cấp, không có tài liệu nào ghi nhận quyền sử dụng đất là tài sản của ông X hoặc do ông X quản lý, sử dụng, trừ Biên bản hòa giải do UBND xã H tổ chức có ghi lời khai của các bên trong đó có câu “nguồn gốc đất do cha ông để lại”. Đối với quyền sử dụng đất, tính hợp pháp về nguồn gốc đất được xác định trên cơ sở hồ sơ địa chính, đăng ký xác nhận của địa phương và/ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, lời khai của các bên trong Biên bản hòa giải nêu trên cần kết hợp với các chứng cứ khác theo quy định của pháp luật đất đai mới có cơ sở pháp lý.

Một trong những căn cứ để xác định “quyền khởi kiện” của nguyên đơn là yêu cầu Tòa án bảo vệ “quyền, lợi ích hợp pháp”. Do vậy, trong quá trình xem xét vụ án, Tòa án cần phải thu thập, đánh giá toàn bộ các chứng cứ để xác định yêu cầu khởi kiện có đảm bảo điều kiện “hợp pháp” hay không. Trong vụ án đã dẫn, bà B yêu cầu phân chia di sản thừa kế nhưng toàn bộ các chứng cứ trong hồ sơ vụ án đều không thể hiện hai mảnh đất trên là di sản thừa kế. Nếu không chứng minh được quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, thì yêu cầu khởi kiện phân chia di sản thừa kế của bà B liệu có vi phạm điều kiện “hợp pháp”?

Theo chúng tôi, chứng minh yếu tố “hợp pháp” đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu phản tố của bị đơn… là một trong những điều kiện cần thiết để tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung hoặc trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015 “1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây: a) Người khởi kiện không có quyền khởi kiện theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật này hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự”. Để tránh trường hợp đương sự lợi dụng “quyền khởi kiện” để đưa ra các yêu cầu khởi kiện không có căn cứ, pháp luật nên có hướng dẫn về “quyền khởi kiện” theo hướng Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện nếu không có chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện có căn cứ và hợp pháp. Ví dụ, đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của người chết. Nếu không có bất kỳ chứng cứ nào chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản của người chết, thì sẽ không có cơ sở để xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Trường hợp này, chúng tôi cho rằng cần căn cứ Điều 186 và điểm a, khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015 để trả lại đơn khởi kiện. Đồng thời, pháp luật tố tụng dân sự nên có hướng dẫn thế nào là “quyền, lợi ích hợp pháp của mình” trên cơ sở kết hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP và căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc các quyền khác theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, các ngành luật khác có liên quan để ngăn chặn tình trạng lạm dụng “quyền khởi kiện” nhằm xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác, biến chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền lợi hợp pháp trở thành bị đơn dân sự từ những đơn khởi kiện không có căn cứ pháp luật.

2.2. Xác định thời hiệu khởi kiện theo quy định pháp luật tố tụng dân sự và tố tụng hành chính.

Trong vụ án tồn tại 2 loại thời hiệu khởi kiện.

(1) Thời hiệu khởi kiện giải quyết việc phân chia di sản thừa kế

Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định :“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản,….. hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó”. Bên cạnh đó, tại Phần 1 Giải đáp 01/GĐ-TANDTC năm 2018 có quy định đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19-10-1990 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990.

Căn cứ quy định trên, tính đến thời điểm nộp Đơn khởi kiện (24/4/2017), yêu cầu chia di sản thừa kế vẫn trong thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, bên cạnh yêu cầu khởi kiện phân chia di sản thừa kế, bà B còn yêu cầu thu hồi và hủy GCN QSDĐ đã cấp. Vì vậy, trong vụ án này cần phải xem xét đồng thời khởi hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự và thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính.

(2) Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính là GCN QSDĐ

Đối với thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính là GCN QSDĐ, hiện nay có hai cách giải thích:

Cách giải thích thứ nhất: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án thu hồi và hủy GCN QSDĐ là 01 (một) năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính [3] . Ngày 19/9/2016, Chánh án TANDTC có Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; trong đó, có giải thích: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính. Như vậy, khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó, mà đương sự trong vụ án dân sự cho rằng việc cấp giấy đó là không đúng quy định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ thì họ có quyền yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trong cùng một vụ án dân sự theo Điều 34 BLTTDS năm 2015”.

Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 34 BLTTDS năm 2015 quy định: 1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết; 2. Quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó”. Về thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính, Điều 5 Thông tư liên tịch số 01/2014/ TTLT – TNNDTC – VKSNDTC – BTP hướng dẫn thi hành Điều 32A của BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS ngày 06/01/2014 (TTLT 01/2014) quy định “không áp dụng thời hiệu quy định trong pháp luật tố tụng hành chính khi xem xét yêu cầu hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật” [4].

Cơ sở pháp lý đối với cách giải thích thứ nhất: Khoản 4 Điều 154 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật (LBHVBQPPL) năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2016) quy định “văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành, văn bản đó cũng đồng thời hết hiệu lực”. Theo quy định trên, khi BLTTDS năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 hết hiệu lực thi hành thì TTLT 01/2014 cũng đồng thời hết hiệu lực. Vì vậy, kể từ thời điểm BLTTDS năm 2015 có hiệu lực thi hành thì không thể áp dụng Điều 5 TTLT 01/2014 để xác định “không áp dụng thời hiệu quy định trong pháp luật tố tụng hành chính khi xem xét yêu cầu hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật”[5] . Điều này có nghĩa, cùng với sự ra đời của LBHVBQPPL năm 2015, Luật Tố tụng hành chính (LTTHC) năm 2015, BLTTDS năm 2015, cần phải xác định khởi hiệu khởi kiện quyết định hành chính theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 116 LTTHC năm 2015.

Cách giải thích thứ hai: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu hủy GCN QSDĐ. Trước khi BLTTDS năm 2015 có hiệu lực thì việc giải quyết yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tòa án hai cấp không xem xét đến việc còn thời hiệu hay không theo quy định tại Điều 5 TTLT số 01/2014.

Cơ sở pháp lý đối với cách giải thích thứ hai: GCN QSDĐ là quyết định hành chính, do vậy sẽ thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật hành chính và tố tụng hành chính. Tuy nhiên, GCN QSDĐ không đứng độc lập mà là chứng thư pháp lý xác nhận quyền của người sử dụng đất và là một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Xét trên phương diện dân sự, GCN QSDĐ không đơn thuần là quyết định hành chính mà còn là tài sản của người sử dụng đất. Đó là tài sản gắn với các thông tin về thửa đất cụ thể và phải đảm bảo các điều kiện để được cấp theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi bị thu hồi GCN QSDĐ, thì hậu quả pháp lý kéo theo là quyền của người sử dụng đất sẽ bị chấm dứt. GCN QSDĐ là cơ sở để xác định người sử dụng đất hợp pháp và gắn với tài sản là quyền sử dụng đất.

Xét về yếu tố tài sản, giá trị của GCN QSD không chỉ là một tờ giấy dưới dạng vật lý đơn thuần mà gắn bó mật thiết với giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, yêu cầu thu hồi GCN QSDĐ sẽ đồng thời liên quan đến quyết định hành chính, quyền sở hữu và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu chỉ xét trên phương diện hành chính, thì thời hiệu khởi kiện là 01 (một) năm. Nhưng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp BLDS năm 2015, luật khác có liên quan có quy định khác và tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự [6].

Do vậy, cần tách bạch hai loại thời hiệu khởi kiện liên quan đến yêu cầu hủy GCN QSDĐ theo hướng:

- Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính được áp dụng đối với vụ án hành chính;

- Trường hợp giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến yêu cầu hủy GCN QSDĐ, cần phải xem xét thời hiệu khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự và pháp luật dân sự về yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Mặt khác, bản chất của Điều 5 TTLT số 01/2014 nhằm giải quyết xung đột pháp luật trong việc xác định thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu hủy GCN QSDĐ giữa pháp luật tố tụng hành chính và pháp luật tố tụng dân sự. Hiện nay, mặc dù BLTTDS 2015 đã có hiệu lực, tuy nhiên chưa có văn bản hướng dẫn thay thế Điều 5 TTLLT số 01/2014.

Chúng tôi đồng thuận với cách giải thích thứ hai. Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, các đương sự trong vụ án dân sự, tính tuân thủ và trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong quá trình cấp, hủy GCN QSDĐ, chúng tôi đề xuất pháp luật nên sớm ban hành văn bản hướng dẫn về thời hiệu khởi kiện liên quan đến yêu cầu hủy GCN QSDĐ đã cấp theo hướng “Thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy GCN QSDĐ trong vụ án hành chính là 01 năm theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 116 LTTHC năm 2015. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu hủy GCN QSDĐ khi giải quyết vụ án theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 34 BLTTDS năm 2015”. Trong thời gian chưa có văn bản hướng dẫn, tòa án nên ban hành văn bản giải đáp pháp luật theo hướng vẫn tiếp tục áp dụng Điều 5 TTLT số 01/2014 khi giải quyết yêu cầu hủy GCN QSDĐ trong vụ án dân sự.

2.3. Điều kiện thu hồi GCN QSDĐ đã cấp

2.3.1. Bình luận về điều kiện cấp GCN QSDĐ cho ông K và ông A.

Theo điểm d, khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp “Giấy chứng nhận không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Căn cứ quy định trên, chúng tôi lần lượt bình luận về các điều kiện thu hồi GCN QSDĐ đã cấp cho ông A, cụ thể:

(1)Về thẩm quyền:

Khoản 2, Điều 36 Luật Đất đai năm 1993 (sđ, bs năm 1998, năm 2001) quy định “… UBND cấp huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân”. Căn cứ quy định trên, GCN QSDĐ cấp cho ông A do UBND huyện T cấp là đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

(2) Về nguồn gốc sử dụng đất:

GCN QSDĐ do UBND huyện T cấp theo Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 29/7/2003 trên cơ sở “Đơn xin cho quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất” ngày 5/9/2002 của ông K (Đơn đã có xác nhận của UBND xã H). Ông K người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất được ghi nhận trong GCN QSDĐ 00070 ngày 8/7/1993, cụ thể: (i) Tại thời điểm tặng cho (ngày 5/9/2002), ông K đã được UBND huyện T cấp GCN QSDĐ số 00070/ QSDĐ/CA/12 ngày 8/7/1993; (ii) Về nguồn gốc đất theo GCN QSDĐ số 00070/QSDĐ/CA/12 ngày 8/7/1993 do UBND huyện T cấp cho ông K: Căn cứ hồ sơ địa chính, ông K là người trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài đối với thửa đất có các thông tin được ghi trong GCN QSDĐ đã cấp. Đồng thời, ông K là người thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy CNQSDĐ.

Trước thời điểm ông K được cấp GCN QSĐ nêu trên, không có bất kỳ tài liệu nào chứng minh quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên là của ông X hay người nào khác, đồng thời trong hồ sơ địa chính của UBND xã không có tài liệu nào thể hiện nguồn gốc đất của hai thửa đất này.

Bên cạnh đó, trong Đơn xin xác nhận của bà B ngày 15/11/2016 gửi UBND xã H và bà Trưởng thôn, xã H, huyện T, TP. H, các bên đều xác nhận ông X sinh năm 1914 và đã mất năm 1979. Theo các thông tin nêu trên, có ba vấn đề đã được làm sáng tỏ: Một là, ông X không có tên trong bất kỳ văn bản, hồ sơ địa chính nào liên quan đến thửa đất nêu trên. Do vậy, việc bà B khẳng định thửa đất này là di sản thừa kế của bố đẻ – tức ông X là không có cơ sở pháp lý. Hai là, ông X đã mất từ năm 1979 và tại thời điểm năm 1979, thửa đất trên chưa được cấp GCN QSDĐ hay được ghi vào sổ địa chính của chính quyền địa phương. Điều này chứng minh ông K là người quản lý, sử dụng ổn định và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất cho đến thời điểm được cấp GCNQSDĐ (ngày 8/7/1993). Có nghĩa, ông K là người đầu tiên được pháp luật ghi nhận là người sử dụng đất hợp pháp đối với hai thửa đất nêu trên. Ba là, trong suốt quá trình sử dụng đất, kê khai, đăng ký làm GCNQSDĐ cho ông K và ông A, không có bất kỳ tranh chấp hay đơn khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

Từ các lý do trên, có cơ sở để xác định việc cấp GCN QSDĐ cho ông K có nguồn gốc từ việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, có công tôn tạo, tu bổ đất đai và tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ về đất đai đối với các thửa đất nêu trên và ông X không có bất kỳ mối liên hệ nào với thửa đất nêu trên.

(3) Về điều kiện và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Ông K đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, hai thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã có xác nhận của UBND xã H. Ông A nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại thời điểm ngày 5/9/2002. Mặc dù Luật đất đai năm 1993 (sđ, bs năm 1998, 2001) không quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và điểm c, khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, pháp luật đã thừa nhận các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004.

(4) Về trình tự, thủ tục thông báo công khai trước khi cấp GCN QSDĐ do UBND huyện T cấp theo Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 29/7/2003.

Trước khi tiến hành cấp GCN QSDĐ cho ông A, Hội đồng đăng ký đất đai của UBND xã H đã tiến hành kiểm tra, xác định ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng đất (được thể hiện tại Biên bản xác định ranh giới thửa đất ngày 31/10/2002, Sơ đồ thửa đất). Việc tiến hành đo đạc, lập sơ đồ thửa đất, Biên bản xác định ranh giới thửa đất được UBND xã tiến hành đo đạc công khai, có xác nhận của các chủ sử dụng đất liền kề. Đồng thời, UBND xã H đã ra Thông báo số 16/TB – UB ngày 15/6/2003 về việc công khai hồ sơ đăng ký đất đai và Biên bản ngày 26/6/2003 về việc thông báo công khai kết quả xét duyệt đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong suốt thời gian tiến hành đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp nào liên quan đến việc cấp GCN QSDĐ cho ông A.

(5) Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

Trong quá trình sử dụng đất, ông K và ông A đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Điều này được chứng minh qua văn bản, Tờ trình của UBNX xã H về các trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ.

2.3.2. Một số lưu ý

Từ các phân tích tại (1), (2), (3), (4) và (5) mục 2.3.1, có một số lưu ý đối với điều kiện thu hồi GCN QSDĐ đã cấp trong vụ án trên như sau:

(i) Cần phải xác định có hay không vi phạm thẩm quyền cấp GCN QSDĐ.

(ii) Xác định nguồn gốc đất: Cần xem xét đồng thời 03 (ba) điều kiện.

- Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế: Đánh giá toàn diện chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, dân sự, đất đai và pháp luật khác có liên quan;

- GCN QSDĐ được cấp trên cơ sở người sử dụng đất ổn định, lâu dài, có công sức trong việc tôn tạo, đảm bảo giá trị, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người sử dụng đất và không có tranh chấp về quyền sử dụng đất tính đến thời điểm được cấp GCN QSDĐ;

- Cơ sở pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất. Trong vụ án trên, mặc dù đương sự chỉ yêu cầu thu hồi GCN QSDĐ đã cấp cho ông A (có nguồn gốc từ văn bản tặng cho quyền sử dụng đất). Nhưng để giải quyết toàn diện vụ án, tòa án cần phải xem xét đồng thời cả 03 (ba) điều kiện trên.

Nếu đáp ứng điều kiện (1), thì sẽ không xem xét đến điều kiện thứ (2), (3) và có cơ sở để thu hồi GCN QSDĐ với lý do “không đúng đối tượng sử dụng đất”, vì ông K không phải là người thừa kế duy nhất đối với mảnh đất do ông X để lại. Nếu không đáp ứng điều kiện (1), thì cần phải xem xét tiếp điều kiện thứ (2) và chỉ được coi là được cấp đúng đối tượng nếu có đủ chứng cứ chứng minh tại thời điểm được cấp GCN QSDĐ, ông K đáp ứng đầy đủ các điều kiện này.

Trường hợp đáp ứng điều kiện (2), thì phải tiếp tục xét đến điều kiện (3). Các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất tại thời điểm Luật đất đai năm 1993 (sđ, bs năm 1998, 2001) có hiệu lực không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn tặng cho quyền sử dụng đất trước thời điểm Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, thì pháp luật đã thừa nhận giá trị pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất trong thời kỳ này. Do vậy, việc xác định giá trị hiệu lực của một giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không chỉ căn cứ quy định tại thời điểm xác lập giao dịch mà cần phải có sự đối chiếu với quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể, tại thời điểm xác lập, giao dịch không đảm bảo điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật, nhưng lại được pháp luật hiện thừa nhận các giao dịch được xác lập trong thời điểm đó hợp pháp.

Trường hợp có đầy đủ chứng cứ chứng minh việc cấp GCN QSDĐ đáp ứng đồng thời điều kiện (2) và điều kiện (3), thì có cơ sở để kết luận việc cấp GCN QSDĐ cho ông K và ông A đúng đối tượng.

(iii) Tranh chấp quyền sử dụng đất: Có hai nội dung cần bình luận liên quan đến điều kiện này:

Thứ nhất, việc xác định tranh chấp quyền sử dụng đất có phải là cơ sở pháp lý để thu hồi GCN QSDĐ đã cấp? Theo pháp luật đất đai, điều kiện “quyền sử dụng đất không có tranh chấp” áp dụng với đối với người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Còn đối với việc cấp GCN QSDĐ, pháp luật quy định một số trường hợp nhất định phải tuân thủ điều kiện trên (khoản 2, khoản 5 Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, …). Như vậy có thể hiểu, nếu pháp luật quy định “quyền sử dụng đất không có tranh chấp” là một trong những điều kiện cấp GCN QSDĐ, thì khi xem xét điều kiện thu hồi, cần phải xác minh tại thời điểm cấp GCN QSDĐ có phát sinh tranh chấp hay không. Việc cấp GCN QSDĐ sẽ bị coi là vi phạm trình tự, thủ tục nếu vi phạm điều kiện trên.

Thứ hai, về thời điểm phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp xem xét điều kiện “tranh chấp quyền sử dụng đất” thì việc xác định thời điểm có ý nghĩa quan trọng. Ví dụ đối với việc cấp GCN QSDĐ, thì cần giới hạn đến thời điểm hoàn tất việc cấp GCN QSĐ. Nếu tranh chấp phát sinh sau thời điểm này, thì sẽ không bị coi là vi phạm điều kiện “tranh chấp quyền sử dụng đất” khi cấp GCN QSDĐ.

(iv) Nghĩa vụ quản lý, tôn tạo, quản lý và tài chính với đất đai: Trong giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ, thì việc xác định các nghĩa vụ trên có ý nghĩa quan trọng và đảm bảo quyền lợi cho người quản lý, sử dụng đất ổn định, lâu dài và tuân thủ các nghĩa vụ với đất đai, đặc biệt trong bối cảnh diễn biến giá trị quyền sử dụng đất có biến động do điều kiện kinh tế thị trường, vị trí địa lý, quy hoạch, … Do vậy, cần đưa các nội dung trên là một trong những điều kiện ưu tiên xem xét khi cấp GCN QSDĐ lần đầu đối với người sử dụng đất ổn định, lâu dài và chưa được cấp GCN QSDĐ./.

1.Điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP

2.Điểm b, khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP

3.Điểm a, khoản 2 Điều 116, Luật Tố tụng hành chính năm 2015

4.Tham khảo: http://vkscantho.vn/vkscantho/index.php/news/Trao-doi-nghiep-vu/Co-ap-dung-thoi-hieu-yeu-cau-huy-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-hay-khong-1179/

5.Tham khảo: http://vkscantho.vn/vkscantho/index.php/news/Trao-doi-nghiep-vu/Co-ap-dung-thoi-hieu-yeu-cau-huy-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-hay-khong-1179/

6.Khoản 1, khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015

 Tham khảo bài viết tại: Tapchitoaan

Đối với các vụ án dân sự liên quan đến “Đòi lại tài sản” hoặc “Tranh chấp về quyền sử dụng đất”, phía bị đơn thường có yêu cầu hủy giấy chứng nhận hoặc vừa yêu cầu hủy giấy chứng nhận, vừa yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của mình. Vậy yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trương hợp này là có phải yêu cầu phản tố hay không ?

Yêu cầu phản tố là gì?

Điều 200 BLTTDS 2015. Quyền yêu cầu phản tố của bị đơn, quy định: “Cùng với việc phải nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập”. Đây là quyền của bị đơn đối với yêu cầu khởi kiện nguyên đơn hoặc với người có quyền, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

Yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập được chấp nhận khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Yêu cầu phản tố để bù trừ nghĩa vụ với yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập;

b) Yêu cầu phản tố được chấp nhận dẫn đến loại trừ việc chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập;

c) Giữa yêu cầu phản tố và yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có sự liên quan với nhau và nếu được giải quyết trong cùng một vụ án thì làm cho việc giải quyết vụ án được chính xác và nhanh hơn.

Việc phản tố của bị đơn phải đưa ra trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Tuy nhiên hiện nay, thực tiễn giải quyết tại Tòa, việc xác định phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải nào là phiên cuối cùng để xác định thời điểm “chốt” thụ lý yêu cầu của bị đơn vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là yêu cầu độc lập.

Yêu cầu phản tố về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là yêu cầu hủy quyết định cá biệt trong vụ án dân sự được quy định tại Điều 34 BLTTDS. Theo quy định tại khoản 2 Điều 34 của BLTTDS thì: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”. Như vậy, khi có căn cứ cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng trái pháp luật thì Tòa án có quyền quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó mà không phụ thuộc vào việc có đương sự yêu cầu hay không. Tòa án bắt buộc phải xem xét, đánh giá tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn. Qua đó mới có căn cứ quyết định chấp nhận hay không không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn là cùng (không độc lập) với yêu cầu của nguyên đơn. Hiểu như vậy, có nghĩa là yêu cầu hủy giấy chứng nhận không phải là yêu cầu phản tố.

Bản chất của yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án dân sự là yêu cầu khiếu kiện hành chính nhưng sẽ được giải quyết trong cùng vụ án dân sự. Nếu trong vụ án hành chính thì cơ quan ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người bị kiện thì trong vụ án dân sự cơ quan ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Như vậy, chủ thể mà bị đơn hướng tới và “có tranh chấp” là cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Và trong vụ án dân sự cơ quan cấp giấy chứng nhận QSD đất thường không có yêu cầu độc lập gì nên không thỏa mãn được điều kiện: “bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với …, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập” quy định tại khoản 1 Điều 200 BLTTDS.

Bị đơn yêu cầu hủy giấy chứng nhận và đề nghị TAND công nhận quyền sử dụng đất của mình.

Trong trường hợp nêu trên, để xác định có phải là yêu cầu phản tố hay không, ngoài việc căn cứ vào quy định phản tố tại Điều 200 BLTTDS, còn phải xét đến trường hợp, nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện và bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố, có làm thay đổi địa vị tố tụng hay không ?

Khoản 1 Điều 245 BLTTDS về thay đổi địa vị tố tụng, quy định như sau:

1. Trường hợp nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện, nhưng bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố của mình thì bị đơn trở thành nguyên đơn và nguyên đơn trở thành bị đơn.

2….

Điều 33 Nghị quyết số 05/2012 quy định:

“3. Nếu nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan rút toàn bộ yêu cầu độc lập, nhưng bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 219 của BLTTDS, thì Hội đồng xét xử:

a. Ra quyết định đình chỉ xét xử đối với toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã rút theo quy định tại khoản 2 Điều 218 của BLTTDS.

b. Công bố công khai tại phiên toà việc thay đổi địa vị tố tụng tuỳ theo mối quan hệ giữa các đương sự liên quan đến yêu cầu phản tố của bị đơn.

4. Việc thay đổi địa vị tố tụng của đương sự phải được ghi vào biên bản phiên toà và phải được ghi trong bản án”.

Như vậy khi nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện của mình, người có quyền, nghĩa vụ liên quan rút yêu cầu độc lập nhưng bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSD đất và tiếp tục đề nghị công nhận quyền sử dụng đất của mình thì lúc này thay địa vị tố tụng được thay đổi. Hiểu như vậy, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này của bị đơn là yêu cầu phản tố. 

Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015, quy định chi tiết các điều kiện, trình tự, thủ tục đối với việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, không ít trường hợp các công ty bất động sản tự vẽ ra dự án, thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện quy định của Luật.

Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” quy định

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Điều này đồng nghĩa, việc ký hợp đồng mua bán khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, hay nói cách khác chưa đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán là trái pháp luật. Rủi ro trong trường hợp này, người mua là người chịu thiệt hại đầu tiên, “tiền mất tật mang”. Pháp luật kinh doanh bất động sản không công nhận quan hệ mua bán này là hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng, mua bán là vô hiệu.

Hậu quả của giao dịch vô hiệu được quy định cụ thể tại Điều 31 Bộ luật dân sự (BLDS 2015).

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Luật quy định rõ việc Các Bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên để các đơn vị kinh doanh bất động sản hoàn trả lại khoản tiền đã nhận đặt cọc của bên mua là cả vấn đề. Vấn đề phát sinh hiện hữu lúc này là người mua lại mất thời gian để làm việc, thoả thuận, thậm chí là theo đuổi vụ kiện tại Toà án có thẩm quyền. Thay vì người mua là bên nhận được lợi ích từ các giao dịch thì vô tình họ lại là bên chịu thiệt thòi. Do vậy, trước khi đặt bút ký các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, thuê mua tài sản hình thành trong tương lai, bên mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, hồ sơ pháp lý đính kèm. Nếu nhận thấy đủ điều kiện mà pháp luật cho phép giao dịch, chuyển nhượng thì mới đặt bút ký hợp đồng.

Đối với các trường hợp đơn vị kinh doanh bất động sản tự vẽ dự án không có thực, chưa được Cơ quan có thẩm quyền cấp phép nhằm thu tiền đặt cọc, mua bán của cá nhân, tổ chức thì việc xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự là có cơ sở trong trường hợp này. Trong trường hợp này, rủi ro luôn hiện hữu với người mua. Người mua lúc này tham gia tố tụng với tư cách là bị hại, nhưng khi nào, thời gian nào mới nhận được tiền bồi thường từ đơn vị kinh doanh đó mới là điều quan trọng.

Một vấn đề nữa mà người mua luôn quan tâm đó là tiến độ thanh toán trong các giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Điều này cũng đã quy định rõ trong Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 57 Luật kinh doanh “Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai” quy định như sau:

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”.

Khi tiến hành đặt bút ký các giao dịch mua bán bất động sản, ngoài các quy định về điều kiện chuyển nhượng, người mua cần tỉnh táo trong việc soát xét các điều khoản thanh toán để đàm bảo tối đa quyền lợi của mình. Trong trường hợp không tự mình tìm hiểu hoặc tìm hiểu nhưng chưa rõ ràng, thì cần tìm đến các ý kiến tư vấn của các chuyên gia, luật sư để được hiểu thêm các vấn đề liên quan.

Nói tóm lại đầu tư, kinh doanh là để sinh lời nhưng lựa chọn phương thức, kênh đầu từ nào là cả vấn đề. Tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý có liên quan là cách để tự bảo vệ lợi ích của chính mình.

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của Cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

Trường hợp 1. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối (Điểm a Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013)

Mặc dù Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 đã quy định rõ ràng các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên do không nắm rõ các quy định của Luật dẫn đến việc “mất oan” tiền thuế thu nhập khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Các Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định rõ đối tượng chịu thuế TNCN, theo đó:

Thế nào là sử dụng đất ổn định?

Căn cứ xác định đất sử dụng ổn định.

Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định:

Trường hợp 1: Có giấy tờ mà có ghi thời gian

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;